Deprem riskine karşı dönüşümün hızlanması ve riskli binaların yenilenmesi için yasal zemini güçlendirilen kentsel dönüşüm kanunu sonrasında uygulama yönetmeliği de yayımlandı. Böylelikle dönüşümün belediyeler, müteahhitler ve hak sahipleri için izlenecek yol haritası netleşti. Yıkılmasına yüzde 51 çoğunlukla karar verilen bina için toplantı şartı kaldırıldı.
Yani, diğer maliklere toplantıyla bildirim zorunluluğu yok. Riskli yapı tebliğinde tüm hak sahipleri, artık eskisi gibi tebligatla İstanbul, Ankara, Almanya, İsviçre gibi verdiği adreslerde kapı kapı aranmayacak. Binanın “riskli yapı” kararı dönüşecek binaya asılarak, muhtara ve e-devlete gönderilerek bildirim yapılmış sayılacak. Karar 15 gün binada asılı kalacak. Önceden iki tebligatla süre 60 güne uzuyordu. İki haftalık askı süresinde yapılmayan itirazlar da geçersiz sayılacak.
Askıyla bildirim sonrası 6-9 aya uzayan tahliye süresi de en fazla 90 günle sınırlandırıldı. Yani hak sahiplerinin en fazla 3 ay içinde binayı boşaltması şart. Hukukçular, yüzde 51’in dışında kalan ve toplantı şartı kaldırılan maliklere yönelik, “Şayet şehir dışındaysa, binaya asılan bildirimi göremez. O nedenle en az 10 günde bir e-Devlet’e girerek bildirimlerini kontrol etmeli. e-Devlet’e bakmayan bina yıkılsa da göremez” uyarısında bulundu.
Komple hak kaybına uğrayabilir
Gayrimenkul Hukuku Enstitüsü (GHE) Başkanı Avukat Ali Yüksel, yeni kentsel dönüşüm yasası ve yönetmelikle, kentsel dönüşümde hızlanmanın hedeflendiğini belirtti.
Eskiden 3’te 2 yakalanarak verilen dönüşüm kararının şimdi yüzde 51’le alınabileceğine işaret eden Yüksel, şöyle devam etti: “Kanun, kendi aralarında anlaşma süresi var, kendi aralarında anlaşma esastır diyor. Ancak yönetmelikte, maliklerle toplantıya gerek olmadığı, ‘diğerleri aldıkları kararı, diğerlerine tebliğ ederler’ diyor. Burada veya diye gittiği için, anlaşma toplantısı yapmayanlar çoğalabilir. Uzlaşmaları müteahhit yürütüyor. Toplantı yapmadan, ‘gel bunu imzala’ diye davet etmeden, imzaya çağırmazsan, doğrudan muhtara, binaya asarsan bu davaya konu olabilir. O nedenle tüm hak sahipleri dönüşüm toplantılarına katılmalı. Komple hak kaybına uğrayabilir, binanın kentsel dönüşümü için yapılan toplantılara katılmaması durumunda.”
Yenilenen mevzuat ve yönetmelikle ikamete tebligatın da zorunlu olmadığına işaret eden Yüksel, şunları söyledi: “Yeni düzenleme ile ikamet adresine gönderme zorunluluğu yok. e-Devlet’e, muhtarlığa gönderilmesi ve riskli binaya bu tebligatın yapıştırılması yetiyor. O nedenle kişi e-Devlet’ine bakmıyorsa, muhtara gitmiyorsa, apartmanda daire tespiti ve yüzde 51 çoğunlukla sözleşme yapıldıysa, sözleşmeyi muhtarda incelemeden göremez. Binası yıkılmış göremez, sadece hesabında para görebilir. O nedenle kişinin e-Devletine 10 günde bir bakması lazım, böyle yaparsa kaçırmaz diye düşünüyorum.”
Tahliye için 15 gün de 90 gün de verilebilir
Gayrimenkul Hukuku Derneği (GHD) Başkanı Avukat Ali Güvenç Kiraz ise, eskiden 60-30 günlük iki tebligat süresi olduğunu ve son malike yapılan tebliğle başlayan tahliye süresinin bazen 6-9 aya uzadığını, şimdi 15 gün askıda kalmanın ardından tahliyenin 90 günle sınırlandırıldığını söyledi.
Yeni Kentsel Dönüşüm Yasası’nın neler getirdiğini GHD Başkanı Ali Güvenç Kiraz, şöyle anlattı: “Riskli yapı tespiti kapsamında karot alınması noktasında maliklerin yapmış olduğu talep sonrasında maliklerden herhangi birisinin kapısını açmak istememesi halinde lisanslı kuruluş Bakanlık İl Müdürlüğüne başvuruyor,. Müdürlük Kaymakamlığa yazı yazıyor polis marifeti ile karot alınmak isteniyordu. Yeni düzenleme ile ‘riskli yapı tespitinin engellenmesi halinde, mülki idare amiri yazısı ile ve yeterli kolluk kuvveti sağlanarak kapılı kapılara açılarak veya açtırılarak resen tespit yapılacak veya yaptırılacak.”
Riskli yapı tespiti kararının, Başkanlık veya İdare tarafından 10 iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirileceğini ve artık tapu müdürlüğü tarafından değil, bizzat Başkanlık veya İdare (belediyeler, il özel idareleri) tarafından binaya riskli yapı yazısı asılacağına işaret eden Kiraz, “Maliklere e-devlet kapısı üzerinden bildirilecektir, muhtarlıkta da 15 gün askıda tutulacak. Muhtarlıkta askının son günü tüm ayni ve şahsi hak sahiplerine tebligat yapılmış sayılacak. Riskli yapılar ayrıca Bakanlık internet sayfasında da eş süre ile 15 gün ilan edilecek. Malikler riskli yapı kararına karşı 15 gün içinde İstanbul, Ankara ve İzmir illeri için geçerli olmak üzere, bu illerde taşınmazın bulunduğu ilçe belediye başkanlıklarına, diğer illere ait tüm merkez ve ilçelerde Çevre Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlükleri nezdinde itiraz edebilirler” diye konuştu.
Tahliye süreleri ve tebligat konusunun da yeniden düzenlendiğine dikkati çeken Ali Güvenç Kiraz, söz konusu yeni süreci şöyle açıkladı: “Eski düzenleme de birinci tebligat 60 günden az olmamak üzere 2.tebligat ise idare tarafından belirlenecek yeni bir süre olarak tanımlanmıştı. Ancak yeni düzenleme ile tek bir süre ön görülmüş ve bu süre 90 günden fazla olmamak üzere tanımlanmıştır. Örneğin bir apartmanda 5 daire var ise belediye 15-25-35 gün süre verebilir yine bir sitede bir blokta 100 bağımsız bölüm var ise idare en fazla 90 gün verebilecektir. Mevzuata göre, ‘riskli yapı tahliyesinin engellenmesi halinde, mülki idare amiri yazısı ile ve yeterli kolluk kuvveti sağlanarak kapılı kapılara açılarak veya açtırılarak tahliye resen yapılacaktır. Bu şekilde yapılan tahliyelerde ortaya çıkacak tüm masraflar bizzat engelleyen kişilerin hisseleri oranında tapu kaydına yansıtılacak ve 6183 sayılı kanunu kapsamında tahsil edilecektir.”
Tüm maliklere tebliğ şartı kaldırıldı
GHD Başkanı Ali Güvenç Kiraz, belediyelerin, artık vermek zorunda olacağı ve en fazla 90 günlük tahliye ve yıkım süresini içeren tebligatın tüm maliklere tebliğ edilmesi şartının kaldırıldığına işaret etti. Kiraz, şöyle devam etti. “Tahliye yazısı apartman kapısına asılacak, maliklere e-devlet kapısı yoluyla bildirilecek ve yine 15 gün süre ile muhtarlıkta ilan edilecektir. Bu 15.günün sonu itibariyle tüm maliklere tahliye-yıkım süresi tebliğ edilmiş sayılacak ve süre başlayacaktır. Örneğin 15 Haziran’da muhtarlığa asılan ve o apartman için 70 gün verilen bir süre varsayalım. Bu noktada muhtarlığa asılan 15 Haziran itibariyle 30 Haziran’da ilan tüm maliklere tebliğ edilmiş varsayılacak ve 8 Eylül’de 70 günlük tahliye süresi tamamlanmış sayılacaktır. Bu noktada maliklere şahsen tebliğ edilip edilmemesi gibi bir şart aranmayacak.”
Davalar yüzde 30 artabilir
GHE Başkanı Avukat Ali Yüksel, yeni durum karşısında davaların artabileceğine işaret etti. Yüksel, “Oturduğunuz bina muhtara yakınsa duyarsınız, ancak diyelim ki Çeşme, Kayseri, Sivas, İzmir gibi çeşitli illerde konutunuz varsa, o konutun bulunduğu yerdeki muhtara gitmeniz gerekiyor. Eskiden üçte iki çoğunluk vardı, uzlaşmayan kişi sayısı daha az olduğu için dava sayısı da ona göreydi, şimdi uzlaşmayan bir yüzde 50 var, o nedenle dava sayısında yüzde 20-30 artış olabilir” diye konuştu.
